1802
En 1802 se produce un gran incendio, quedando en pie solamente la estructura exterior del teatro. En noviembre del año siguiente, el marqués de Hermosilla dirigió al Ayuntamiento una instancia demostrando la necesidad de construir un nuevo teatro.
Juan de Villanueva, arquitecto del Museo del Prado, fue encargado de realizar los planos, proponiendo para ello adquirir la casa contigua del Café y la de la calle del Lobo, que correspondía al escenario, para dar a éste la mayor amplitud posible. Villanueva calculó el costo total de las obras en millón y medio de reales y el teatro quedó completamente reedificado en 1807.
1840
En la actualidad poco queda de la reforma de Villanueva ya que ha sufrido varios incendios y reconstrucciones posteriores. En 1840 se introdujeron numerosas reformas. El conocido actor Julián Romea dispuso que desaparecieran los antiguos bancos del patio, convirtiéndolos en lunetas con respaldo de terciopelo azul.
1841
Se suprime la cazuela de mujeres, que queda convertida en galería en el lugar que hoy ocupan los palcos de platea. En 1841 se coloca un nuevo telón de boca y Espalter decora el techo con retratos de artistas y dramaturgos.
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En 1847, el Estado crea, por Real Decreto, un Teatro Real Español en el Teatro Príncipe, lo que encuentra la oposición de los actores, y en 1849 pasa de nuevo al Ayuntamiento.
Hacia 1850 se elimina la cazuela y se incorpora el café del Príncipe al teatro, formando la fachada asimétrica actual. En 1869, el teatro vuelve a cambiar de nombre y desde entonces se llamó teatro Español, con motivo de la ley de 1850 por la cual cada teatro debía denominarse según el género que en él se representaba. Así recibieron otros teatros los nombres de la Comedia, la Zarzuela, Ópera, etc. De 1887 a 1894, Ramón Guerrero moderniza el interior del teatro, reforma el edificio y restaura en él "el buen sentido dramático".
En 1895 abre el teatro con la Compañía de su hija María Guerrero.
Durante toda la época franquista el teatro pasa a depender del Ministerio de Información y Turismo, hasta 1975, en que se produce el segundo gran incendio, destruyéndose la totalidad del escenario y una parte del patio de butacas.
Después de su restauración 12, hubo un primer ciclo, desde abril de 1980 hasta octubre de 1981, en que el teatro estuvo dirigido por un patronato formado por el Ministerio de Cultura y el Ayuntamiento de Madrid.
1995
En 1995 Andrés Oñoro y Enrique Ortega son los arquitectos encargados de la ampliación del teatro que alberga sala de ensayos, biblioteca, sala de exposiciones, oficinas, almacenes y el café del Español.
